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05jul10
La burbuja inmobiliaria española se infló a base de endeudamiento
La gran burbuja inmobiliaria española, 1997-2007, duró el doble que la anterior, vivida a mediados de los ochenta, y se llevó por delante una economía a la que ha endeudado por mucho tiempo.
Un estudio de la Fundacion de las Cajas de Ahorros (FUNCAS) desmenuza las claves del hundimiento del sector del 'ladrillo'.
El crecimiento de los precios de la vivienda en España en este ciclo de diez años "fue muy similar al producido en el ciclo anterior" y "tampoco difiere del observado en otros países". Sin embargo, esta burbuja "tiene características específicas que agravan sus consecuencias".
En primer lugar, su duración ha sido mucho mayor. La burbuja de los ochenta duró cinco años y esta diez, "lo que potenciaba el crecimiento de la demanda especulativa y facilitó que la economía sobreinvirtiese en el sector".
Así, el crédito para la compra de viviendas se multiplicó por nueve entre 1995 y 2007, el crédito a actividades de construcción por 6,7, y el crédito a actividades inmobiliarias por 25.
Los precios crecían, pero "la demanda no se resentía porque disminuyó el esfuerzo inversor para acceder a la vivienda" gracias a la facilidad para acceder a una hipoteca.
Detrás del muro sólo hay deuda
El perfil de las constructoras e inmobiliarias que fracasaron en esta burbuja es de "alto riesgo, elevado endeudamiento, rápido crecimiento durante el ciclo expansivo, tamaño relativamente grande y más jóvenes que las que sobreviven".
"Las cuentas de resultados de estas compañías en el último año del ciclo expansivo (2006) no mostraban signos de deterioro", apunta el informe, pero detrás de ellas no había una base sólida.
La rentabilidad de las inversiones entre 1997 y 2006 se duplicó en el caso de la construcción y se multiplicó por 4,9 en el inmobiliario, pero sólo porque "el crecimiento se financió totalmente con deuda y no se apuntaló la situación patrimonial del sector con los beneficios". "Entre 1997 y 2007 el ratio de endeudamiento pasó de 1,41 a 2,29 en el sector inmobiliario, y de 2,50 a 3,27 en el sector de la construcción, mientras que en el resto de sectores industriales de la economía había pasado de 1,48 a 1,71 en el mismo periodo", explica el informe.
"El recurso al endeudamiento aumentaba aún más la tasa de retorno de los accionistas, que obtuvieron importantes dividendos debido al bajo coste de la financiación", añade.
Además, por si fuera poco el riesgo, "los datos muestran que el grado de diversificación, tanto sectorial como geográfica, de las empresas constructoras e inmobiliarias es muy inferior al del conjunto de la industria".
[Fuente: El Mundo, Madrid, 05jul10]
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